Un bail d'habitation est un contrat entre un propriétaire (le bailleur) et son locataire (le
preneur). Le bail d'habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En signant ce
dernier pour une durée minimale, vous versez en contrepartie un loyer.
Ce contrat réglemente les droits et les obligations entre le bailleur et le locataire.
Il existe plusieurs baux (dit aussi contrat de location) et selon le bien immobilier, la situation géographique et le statut du locataire, les contrats varient :
Et bien d'autres encore…
Une location est dite meublée lorsque le logement comporte une série de meubles listés selon décret.
Depuis septembre 2015 (source : service-public) :
Un logement doit comporter au minimum les éléments suivants :
Si le logement ne comporte pas a minima ces équipements, il ne sera pas considéré comme meublé.
Le dépôt de garantie pour un bien meublé est de 2 mois maximum.
La location vide est un logement qui ne possède aucun meuble, aucun aménagement, il faut donc
l'aménager pour l'habiter. Le logement doit être habitable, propre et répondre aux normes de
décence et de sécurité. Le locataire doit avoir la possibilité d'installer ses meubles.
Pour un logement vide, le dépôt de garantie est de 1 mois maximum.
Les règles sur le contenu d'un contrat de location sont les mêmes pour les deux types de
contrat.
Le contrat de location doit contenir plusieurs clauses obligatoires, il énumère les droits et
obligations du locataire et du propriétaire. Il doit préciser toutes les informations
nécessaires du locataire et du propriétaire :
La durée du bail d'un logement meublé est d’une durée minimum de 1 an et peut être prolongée par
la suite par reconduction tacite, c'est-à-dire que si aucune des deux parties n'a demandé de
mettre fin à date d'expiration du bail, alors le contrat est renouvelé.
Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.
Pour un logement meublé, la durée de préavis est de 1 mois minimum.
Le contrat de location non meublé est lui obligatoirement d'une durée de 3 ans minimum,
renouvelable à l'aide d'une tacite reconduction, si le bailleur est un particulier. Si le
bailleur est une personne morale (exemple : SCI), la durée minimale est de 6 ans.
Concernant le préavis, pour le propriétaire, il est ici de 6 mois minimum avant la date
d'échéance du bail et pour le locataire, selon la localisation du logement, il est de 3 mois ou
de 1 mois (zone tendue).
Malheureusement, il n'est pas possible de se désister après la signature de votre bail de
location. Il est donc vivement conseillé de prendre son temps avant de se jeter sur la première
proposition.
La jurisprudence considère en effet que lorsqu'un locataire signe le bail, son intention est de
s'engager sur la durée prévue. En cas de désistement, il faut donc respecter certaines règles
pour mettre fin au contrat de bail :
Ces règles s'impliquent pour les locations meublées et non meublées.
Si la location se fait à plusieurs, les locataires doivent tous signer le bail, mais si une
seule personne est locataire, cette dernière est la seule personne à signer le bail avec le
bailleur.
Quel que soit le type de contrat, qu'il y est une ou plusieurs personnes, le bail de location
doit être signé par les deux parties.
Le propriétaire bailleur se doit de donner un logement décent et sécurisé pour le locataire, les
équipements mentionnés dans le bail doivent être dans un bon état. Un logement décent répond à 5
critères : surface minimale, aucun risque pour la sécurité et la santé des locataires, absence
de nuisibles et parasites, performance énergétique minimale, mise à disposition de certains
équipements. Les locataires ont des recours si le logement ne répond pas à ces critères.
Plusieurs documents et informations sont à remettre au locataire lors de la signature du bail et
en cours de bail, comme transmettre la quittance de loyer.
Le bailleur est tenu d'entretenir et de réparer le logement qu'il loue pendant toute la durée du
bail, à l'exception des réparations locatives (petites réparations et entretien courant, à la
charge du locataire).
Le locataire s'engage vis-à-vis du bailleur propriétaire à certaines obligations par la
signature d'un bail. S'il ne les respecte pas, le bailleur peut intenter une action en justice
pour résilier le bail.
En échange de la jouissance du logement, le locataire doit :
Sachez que chacun des points abordés succinctement donnent lieu à un lourd contentieux.