Tout savoir sur le contrat de bail à usage d'habitation

Qu'est-ce qu'un contrat de bail à usage d'habitation ?

Un bail d'habitation est un contrat entre un propriétaire (le bailleur) et son locataire (le preneur). Le bail d'habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En signant ce dernier pour une durée minimale, vous versez en contrepartie un loyer.

Ce contrat réglemente les droits et les obligations entre le bailleur et le locataire.

Quels sont les différents types de baux ?

Il existe plusieurs baux (dit aussi contrat de location) et selon le bien immobilier, la situation géographique et le statut du locataire, les contrats varient :

  • Le bail classique (loi 1989)
  • Le bail précaire
  • Le bail étudiant
  • Le bail de résidence principale et secondaire
  • Le bail meublé

Et bien d'autres encore…

Mais aujourd'hui, nous allons parler de deux types de bail en particulier

Bail de location non meublée

Bail de location classique

Qu'est-ce qu'un bail de location meublée ?

Une location est dite meublée lorsque le logement comporte une série de meubles listés selon décret.

Depuis septembre 2015 (source : service-public) :
Un logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Si le logement ne comporte pas a minima ces équipements, il ne sera pas considéré comme meublé.

Le dépôt de garantie pour un bien meublé est de 2 mois maximum.

Qu'est-ce qu'un bail de location non meublé ?

La location vide est un logement qui ne possède aucun meuble, aucun aménagement, il faut donc l'aménager pour l'habiter. Le logement doit être habitable, propre et répondre aux normes de décence et de sécurité. Le locataire doit avoir la possibilité d'installer ses meubles.

Pour un logement vide, le dépôt de garantie est de 1 mois maximum.

Que doit contenir un bail de location ?

Les règles sur le contenu d'un contrat de location sont les mêmes pour les deux types de contrat.

Le contrat de location doit contenir plusieurs clauses obligatoires, il énumère les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Il doit préciser toutes les informations nécessaires du locataire et du propriétaire :

  • Informations sur les parties (identité),
  • Informations sur le type logement,
  • Le montant du loyer et des charges,
  • Le montant du dépôt de garantie,
  • Les modalités de paiement,
  • Informations sur les frais d'agence immobilière
  • Durée du bail,
  • Renouvellement du bail,
  • Délai de préavis permis pour mettre fin au bail
  • Documents annexes au bail : état des lieux, notice d'information, attestation d'assurance, inventaire et état du mobilier s'il y a...
  • Obligations des parties,
  • Acte de cautionnement si besoin

Quelle est la durée de vie d'un contrat de location ?

Pour un bail de location meublé

La durée du bail d'un logement meublé est d’une durée minimum de 1 an et peut être prolongée par la suite par reconduction tacite, c'est-à-dire que si aucune des deux parties n'a demandé de mettre fin à date d'expiration du bail, alors le contrat est renouvelé.

Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.

Pour un logement meublé, la durée de préavis est de 1 mois minimum.

Pour un bail de location vide

Le contrat de location non meublé est lui obligatoirement d'une durée de 3 ans minimum, renouvelable à l'aide d'une tacite reconduction, si le bailleur est un particulier. Si le bailleur est une personne morale (exemple : SCI), la durée minimale est de 6 ans.

Concernant le préavis, pour le propriétaire, il est ici de 6 mois minimum avant la date d'échéance du bail et pour le locataire, selon la localisation du logement, il est de 3 mois ou de 1 mois (zone tendue).

Est-il possible de se rétracter après avoir signé son bail ?

Malheureusement, il n'est pas possible de se désister après la signature de votre bail de location. Il est donc vivement conseillé de prendre son temps avant de se jeter sur la première proposition.

La jurisprudence considère en effet que lorsqu'un locataire signe le bail, son intention est de s'engager sur la durée prévue. En cas de désistement, il faut donc respecter certaines règles pour mettre fin au contrat de bail :

  • pour le locataire : il doit impérativement respecter une période de préavis
  • pour le propriétaire : il pourra mettre fin au bail qu'à la date d'échéance et pour certains motifs, sauf en cas de manquements graves du locataire (exemple : impayés de loyer et charges)

Ces règles s'impliquent pour les locations meublées et non meublées.

Qui doit signer le bail ?

Si la location se fait à plusieurs, les locataires doivent tous signer le bail, mais si une seule personne est locataire, cette dernière est la seule personne à signer le bail avec le bailleur.

Quel que soit le type de contrat, qu'il y est une ou plusieurs personnes, le bail de location doit être signé par les deux parties.

Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

Pour le bailleur

Le propriétaire bailleur se doit de donner un logement décent et sécurisé pour le locataire, les équipements mentionnés dans le bail doivent être dans un bon état. Un logement décent répond à 5 critères : surface minimale, aucun risque pour la sécurité et la santé des locataires, absence de nuisibles et parasites, performance énergétique minimale, mise à disposition de certains équipements. Les locataires ont des recours si le logement ne répond pas à ces critères.

Plusieurs documents et informations sont à remettre au locataire lors de la signature du bail et en cours de bail, comme transmettre la quittance de loyer.

Le bailleur est tenu d'entretenir et de réparer le logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, à l'exception des réparations locatives (petites réparations et entretien courant, à la charge du locataire).

Pour le locataire

Le locataire s'engage vis-à-vis du bailleur propriétaire à certaines obligations par la signature d'un bail. S'il ne les respecte pas, le bailleur peut intenter une action en justice pour résilier le bail.

En échange de la jouissance du logement, le locataire doit :

  • Payer le loyer et les charges : date de règlement qui est fixé dans le contrat, en cas de défaut répété de paiement du loyer par le locataire, le bailleur peut ne pas renouveler le contrat de bail pour des motifs justifiables et sérieux.
  • Entretenir couramment le logement et les équipements mentionnés dans le contrat de location, et leur remise en état afin que ce dernier reste en bon état : le bailleur peut déduire du dépôt de garantie si des dégâts surviennent dans les lieux ou que les dégâts sont dus à sa négligence.
  • Souscrire à une assurance habitation : cette attestation d'assurance est à transmettre au bailleur afin de prouver que le locataire s'est bien couvert face aux risques locatifs (dégâts des eaux, incendie...)
  • Réparer les biens endommagés sauf s'ils sont dus à des locaux usés par le temps, à une malfaçon, etc.
  • User paisiblement des locaux : c'est une mention présente dans le bail qui stipule que le locataire n'est pas en droit de faire de sous-location sans l'accord du propriétaire.

Sachez que chacun des points abordés succinctement donnent lieu à un lourd contentieux.

Vous avez des questions sur le contrat de bail à usage d'habitation meublé ou non meublé ? Notre cabinet est à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations. N'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ou au 04 72 14 11 20.