Qu'est-ce que le cahier des charges ?
C'est un ensemble de règles qui définit l'emplacement des habitations, le nombre de parcelles,
l'interdiction de construire dans certaines zones du zonage, la destination de divers bâtiments,
mais comprend parfois aussi des réglementations concernant les jardins, les clôtures... Il
définit
également la relation entre acheteurs ou colotis, et leur relation avec le promoteur.
Il s'agit d'un document de droit privé de nature contractuelle et qui a donc force de loi entre
les
parties.
Lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement dans un lotissement, l'acheteur le consultera
pour
comprendre l'étendue des obligations à respecter. Il devra aussi se renseigner auprès de la
mairie
sur les règles du Plan Locales d'Urbanisme applicables au lotissement qui l'intéresse.
Récemment, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 13 juillet 2022
(Pourvoi n° 21-16.407) a rappelé ces règles et les sanctions attachées au non-respect de
celles-ci.
En l'espèce, après avoir acquis un bien
immobilier,
une SCI a obtenu un permis de construire puis un permis modificatif et, sous la supervision d'un
architecte, a décidé de démolir la villa d'origine pour y reconstruire un bâtiment composé de
sept logements et garages.
Des propriétaires voisins ont sollicité la démolition des ouvrages édifiés et des
dommages-intérêts sur le fondement du non-respect du cahier des charges et donc de l’article
1143 (ancienne version). Pour mémoire, la Cour de cassation vient de rappeler dans son arrêt du
6 avril 2022 que cette action en démolition se prescrivait par 30 ans (article 2227 du Code
civil).
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que, si
la construction violait les normes du cahier des charges du lotissement (article 8), puisqu'elle
n'était pas située dans un carré de trente mètres sur trente mètres, ce cahier des charges
n'interdisait pas la construction d’un bâtiment sur le lot acquis par la SCI et que cette
construction, situé à l'arrière de la villa des demandeurs, ne gênait pas la vue et que la
destruction du bâtiment serait disproportionnée.
Elle a néanmoins estimé que la violation du cahier des charges pouvait se résoudre en
dommages-intérêts) hauteur de 30 000 € compte tenu du fait que la SCI était un professionnel de
l’immobilier.
Les voisins ont formé un pourvoi en cassation et la SCI a formé un pourvoi incident quant au
quantum.
La Cour de cassation a confirmé la position des
juges du fond quant à la disproportionnalité de la démolition d'un immeuble dans le but unique
d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble
n’entraînait aucun impact sur la perte de vue ou le vis-à-vis.
En d’autres termes, la proportionnalité s’apprécie eu égard à la gravité de l'atteinte causée
par la construction litigieuse.
Cette disproportion résultait également du coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt
pour les créanciers.
La Cour de cassation a ensuite rappelé un point fort intéressant sur la qualité d’une société
civile immobilière dont l’objet social était d'acquérir et de construire tous biens immobiliers,
puis de les gérer. Elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier (et donc les
obligations qui s’y attacheraient) car elle ne détient aucune connaissance et compétence
technique spécifique. Cette affaire a donc été renvoyé devant la Cour d’appel pour qu’il soit à
nouveau statué sur le quantum.